재건축 아파트 비리백태

최근 드러나는 재건축 사업 비리는 마치 건설 현장의 각종 불·탈법을 모아 놓은 ‘종합선물세트’라고 부른다. 비리의 한복판에는 조합과 컨설팅 업체, 시공사와 행정관청이 얽히고 설켜 있다. 재건축 사업 비리는 결국 사업비 증가를 가져와 분양가 상승으로 이어진다. 피해는 고스란히 일반 소비자들이 뒤집어쓰고 있어 이 기회에 재건축 비리 사슬을 끊는 제도적 장치가 마련돼야 한다는 목소리가 높다.

검찰이 수사를 확대한 이유는 최근 수사에서 재건축 비리는 ‘캐면 나온다’는 확신을 얻었기 때문이다. 검찰은 최근 모 건설업체 재건축 비리 수사에서 시공사와 조합 간부 등 몇몇의 비리로 조합원과 일반 분양자들이 큰 피해를 입었음을 확인했다. 시공사가 수억원의 비자금을 조성해 조합간부, 공무원 등에게 건넸고 이로 인해 가구당 분양가가 수천만원씩 높아졌다. 검찰은 또 다른 재건축 과정에서도 조합장 등이 철거용역업체와 짜고 금품을 주고 받았다는 정황을 포착하고 계좌추적 등을 벌이고 있다.

검찰 관계자는 “조합 내부의 다툼 과정에서 얻은 제보를 토대로 내사를 거쳐 본격 수사에 돌입하면 결국 의혹이었던 부분이 사실로 드러나는 경우가 많았다”며 “수사가 진행될수록 관련 제보도 더 많이 들어온다”고 말했다.

■ 파도파도 끝이 없는 재건축 비리

조합은 그 자체가 거대한 이권 단체다. 조합원을 대리해 수천억원에서 수조원에 이르는 사업을 쥐락펴락하는 막강한 힘을 갖고 있다. 서울 강남지역 재건축 조합은 1000가구만 지어도 사업 규모가 1조원 가까이 된다. 전체 사업비의 1%만 움직여도 100억원이다. 조합 간부를 하기 위해 잘 다니던 사업을 접거나 직장을 그만두려는 이유가 여기에 있다.

재건축 사업은 일반 아파트처럼 3~4년 안에 끝나는 것이 아니다. 빨라야 5~6년, 사업 기간이 10년을 넘는 경우도 흔하다. 조합은 사업 시행자로서 각종 이권에 개입, 얼마든지 검은돈을 만질 수 있다.

대부분의 조합은 재건축 사업에 대한 해박한 지식을 가졌거나 시공 과정을 꿰뚫는 전문가 집단이 아니다. 컨설팅사나 대형 건설사가 볼 때는 아마추어에 불과하다. 시행자가 비전문가이다 보니 오히려 조합으로부터 일감을 받은 컨설팅사와 시공사에 질질 끌려다닐 수밖에 없는 구조를 지니고 있다.

조합 간부들의 비도덕적인 행태도 비리를 키운다. 조합원의 이익보다는 개인의 치부를 위해 조합 간부를 맡는 경우가 비일비재하다. 시공사의 입맛대로 조합을 운영한 뒤 얻는 반대급부는 ‘운영자금’으로 불리는 뒷돈이다.
몇 년전 서울 마포구 성산동 대림아파트 재건축 비리가 대표적이다. 경찰 수사 결과 조합은 시공사로부터 각종 편의를 받는 대신 재건축에 동의하지 않은 조합원 아파트를 임의 처리할 수 있는 권한을 넘겨줘 시공사가 수억원의 비자금을 챙길 수 있도록 했다.

사업 추진과정에서 생기는 갖가지 이권도 조합을 비리 유혹에 빠지기 쉽게 한다. 우선 설계비·컨설팅 용역비에서 한몫 챙긴다. 설계비를 과다 책정하고 일정 부분을 조합 간부들이 떼먹는 수법이다. 설계업자와 이면계약을 맺고 설계비를 평당 3만~4만원으로 책정한 뒤 비자금을 만드는 수법이다.
■ 시공사-조합-공무원 먹이사슬
한 건축설계업체 대표는 “조합과 평당 3만원에 계약하고 실제는 평당 1만 7000원밖에 받지 못했다”고 털어놨다. 철거 공사를 주고 업체로부터 금품을 수수하는 것도 잘 알려진 사실이다. 서울 강동 시영아파트 재건축 조합장은 철거공사를 주는 대가로 업체로부터 금품을 받은 혐의로 구속됐다. 경기 광주시에서는 재건축 관련 업체로부터 금품을 받은 혐의로 한나라당 박혁규 의원이 구속기소되기도 했다. 법무사에게 소유권 이전등기를 맡긴 대가로 얻는 뒷돈도 적지 않다. 심지어 세무회계비를 부풀린 뒤 조합 간부들이 용돈을 받는 경우도 있다.

조합·건설사간 비리 고리 연결책은 컨설팅사가 맡는다. 조합이 사업의 복잡한 절차와 까다로운 법률 등을 잘 모르는 약점을 악용한다. 전국에 100여개의 컨설팅 업체가 난립하고 있다.

컨설팅사는 조합 간부와 짜고 시공사 선정 과정부터 대관 업무, 설계 변경, 분양가 책정 등에 끼어든다. 조합원의 이익보다는 조합 집행부·시공사의 입맛에 맞게 일을 몰고 간다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 재건축 초기 단계에서 건설사들이 끼어드는 것을 막자 건설사를 대신해 시공권을 따내기 위한 대리전을 치르는 경우도 흔하다.
한 컨설팅 업체 간부는 “용역을 따내기 위한 경쟁이 치열해지고 있다”면서 “일감을 얻기 위해 건설사와 조합 간부의 요구를 거스를 수 없고 심지어 건설업체 직원의 대소사까지 챙기고 있다”고 말했다.
부동산 업자들 사이에서 “재건축 사업이 있는 곳이면 비리는 항상 존재한다”는 의식이 뿌리박혀 있는 것이 현실이다. 재건축 비리는 시공권을 따내려는 건설사들의 과다 경쟁과 조합장 등 소수 인원에게 막강한 권한이 부여되는 재건축 조합의 구조적 한계 등이 복합적으로 작용해 발생한다.
 

▦ 서울의 한 재건축조합이사의 건의문

현 조합집행부는 지난 추진위와 1, 2기 임원선거를 거치면서 조합원님으로부터 지지를 받았음에도 너무나 많은 시간을 허비했습니다. 처음에는 그렇지 않았을 것입니다. 그러나 점차 본인들만의 견고한 아성을 구축하면서 많은 유능하신 분들이 떨어져 나왔습니다. 그래서 현재의 조합집행부는 동네의 어른들이 모인 무슨 경로당 같고 전문성이라고는 손 씻고 찾아볼 수 없게 되었습니다. 그런 무능하고 폐쇄적이고 독선적인 조합집행부로는 더 이상 재건축을 감당할 수 없습니다.

저는 지난 2년간 이사직을 수행하면서 현 집행부의 전문성 부재와 무능력, 그리고 독선적이고 폐쇄적인 운영방식이 국내 최고의 재건축단지를 아주 심각한 상황으로 몰고 가고 있음을 심각하게 인식하고 저희 이사후보들과 함께 조합장 후보로 출마하게 되었습니다.
다음은 왜 조합장과 집행부를 교체해야 하는지에 대해 몇 가지를 설명 드리겠습니다.

■  이것이 우리 재건축과 조합집행부의 충격적인 실상입니다.

△  재건축 전문성 부족, 무능력 및 독선적 운영

지난 4년 동안 업무성과가 거의 없습니다. 인근 신반포 3차, 경남 통합 조합은 조합설립 1년 10개월 만에 사업시행인가를 받고 재건축부담금 걱정을 하지도 않습니다.
그러나 저희 조합은 조합 설립 후 4년 만에 겨우 사업시행인가 신청을 하고 지금은 재건축부담금과 분양가상한제 적용을 걱정해야 하는 처지에 놓이게 되었습니다.
조합은 자신들의 무능은 탓하지 않고 그 책임을 일부 조합원님들의 방해로 돌리고 있습니다. 그야말로 책임회피이자 물타기의 극치입니다.

△ 조합장은 이사회와 대의원회를 장악하며 무소불위의 권력을 행사하고 있습니다.

현재 상근이사를 5명씩이나 두는 데는 없습니다. 현 조합장은 상근이사 5명을 거느리며 이사회를 장악하고 있습니다.
대의원들에게는 명절 때 선물공세로 대의원회마저 장악하고 있습니다.
지금까지 몇 번의 말 바꾸기를 하였는지 모릅니다.
그간 조합장이 인허가 일정이나, 조합원 분담금, 재건축부담금, 1+1과 관련하여 얼마나 많은 정직하지 못하고 임기응변식 거짓말로 조합원님을 우롱해 왔는지 기억해 보십시오.
가장 중요한 것은 조합이 스스로 무능함에도 불구하고 전문가의 도움을 전혀 받으려 하지 않는다는 점입니다.
가장 중요한 조합원과의 소통도 담을 쌓고, 밀실에서 독단적으로 조합을 운영하고 있습니다.

△ 재건축부담금을 피하지 못해 결국 재건축 중단
현 조합장은 이번에도 연임하기 위해 재건축부담금을 피할 수 있다고 주장하나, 현 조합장과 집행부의 능력으로는 사실상 블가능하다는 것이 제가 만난 재건축전문가들의 일치된 의견입니다. 저희 조합이 인근의 신반포 3차, 경남 통합 단지보다 먼저 조합설립인가를 받았으나 건축심의와 사업시행인가는 오히려 신반포 3차, 경남 통합보다 뒤쳐져 있습니다. 이는 이웃한 3주구와 비교하여도 마찬가지입니다.
저희가 4년이란 긴 시간이 있었음에도 조합은 45층 이상이란 층고에만 매달려 전혀 진척이 없었고 결국에는 서울시 요구대로 35층 이하로 재건축을 하게 되었으며, 지난 2기 때도 사업에 속도를 내어 재건축부담금을 면할 수 있다고 하였으나 또 다시 2년을 허비하면서 결국 저희는 재건축부담금을 면한다는 허울과 명분으로 시공사도 꺼리는 공동사업시행 방식이란 극단적 시공사 선정방식 카드를 꺼내기에 이르렀습니다.
지금이라도 저희 조합원님들이 단결하여 이런 무능하고 추진력이 없는 조합장과 집행부를 교체하고, 외부 전문가들의 도움을 받아 강력히 추진한다면 실날 같은 재건축부담금을 면할 기회가 있다고 봅니다만, 그렇지 않다면 저는 이 길이 저희에게는 영원히 주어지지 않을 것이라 단언합니다.

△ 분양가상한제 적용으로 약 1조 3천억 원 손실(추정)

국토부는 금년 9월에 시행령을 개정하고, 10월부터 분양가상한제 적용을 예고한 상태로 분양가상한제 부활이 거의 확실합니다. 분양가가상한제가 부활하면 저희 단지가 주된 타킷이 될 것입니다(첨부 기사 참조).
지난 8월 5일 사업계획서 총회책자에 일반분양가가 평당 약 5천만 원(평균)이나 분양가상한제가 적용되면 평당 3,800만 원 이상은 불가능할 것으로 예상됩니다.
분양가상한제가 적용되면 조합이 8월 5일 배부한 총회책자보다 평당 분양가가 약 6백만 원 이상 낮아져 분양수입이 1조 3천억 원(일반분양가는 최소 평당 1천만 원 낮아지고, 조합원분양가는 평당 5백    만 원 낮아짐)이 줄어듭니다. 이는 세대 당 약 6억 원 가량 손해가 나는 것으로서, 조합원 권리가액이 수 억 원 낮아져 환급금은커녕 추가 부담금을 내야 할 형편입니다(기존 32평은 1+1이 불가).
만약 저희 조합이 조금만 유능하였더라면 대략 2년(2015년 12월)만에 사업시행인가를 받아 2016년에는 최고 분양가로 일반분양을 완료하였을 것이고, 지금 공사를 한창 진행 중이었을 것입니다.
그러나 현 조합장과 집행부의 무능력과 추진력 및 리더십 부재로 인허가기간이 길어져 분양가상한제가 적용되어 천문학적인 금전적 손해를 입고 여기에 재건축부담금마저 떠 앉을 형편이 되었습니다.
△ 시공사입찰 흥행실패 : 시공사 유리, 조합원 불리
저희 조합은 인허가가 늦어 재건축부담금을 피하기 위해 아직까지 검증되지 않고 조합원들의 이익도 시공사와 분배해야 하는 공동사업시행 방식으로 시공사 선정입찰을 진행하고 있습니다. 이 방식은 사실상 지분제 방식으로 메이저 건설사들은 기피하는 방식으로 입찰흥행에 실패할 가능성이 높다는 것이 전문가들의 견해입니다. 

실제 삼성물산이 입찰을 포기했고, 대림과 대우 등 메이저 건설사도 입찰을 포기하고 오직 현대건설과 GS건설 2개사만 입찰에 참여할 것이 확실시됩니다.
이는 많은 건설사가 입찰에 참여하여 치열한 경쟁을 하는 것보다 조합에 불리한 입찰이 되고, 만약 2개사가 담합하게 되면 일방적으로 시공사가 유리하고 조합원들은 엄청난 손해를 보게 됩니다.
시공사 입찰시 공사비 예정가액을 저희는 터무니없이 높게 제시하고 있습니다.
저희 입찰공고상 공사비는 평당 542만 원을 제시하고 있습니다. 그러나 실제 평당 500만 원~510만 원이 적정합니다(최근 강남의 최고급아파트의 평당 공사비가 평당 530만 원 정도이나 저희는 평당 공사비가 지상층에 비해 절반이하로 낮은 지하층 연면적 비율이 타 현장에 비해 월등이 높으므로 평당 510만 원 이내면 적정합니다).
결국 저희는 입찰 결과 조합에서 한도로 제시한 이러한 예정가액에 근접한 평당 540만 원에 낙찰 및 공사계약이 체결될 가능성이 높으며, 경우에 따라서는 현대건설과 GS건설이 담합하면 평당 540만 원 이상도 가능합니다.
이는 조합이 평당 30~42만 원 정도 손해를 볼 가능성이 높다는 것이며, 시공사에게는 최고 2천억 원의 이익을 가져다주는 바보짓입니다.
△ 상근 임원 총 6명 : 국내 재건축조합 사상 가장 많은 임원 급여
이는 나눠 먹기식 조합 운영의 대표적 사례로 타 조합들로부터 손가락질 받고 있습니다(인근 3주구의 경우 조합장 1명에 상근은 1명입니다).
그나마 재건축에 문외한인 연세가 높은 이사들이 다수 상근함으로써 조합자금의 낭비는 물론 업무효율이 오히려 떨어져 인허가 지연 등으로 나타나고 있는 것입니다.

△ 조합자금 흥청망청 사용

상근임원이 국내 최대입니다.
총회시 참석비를 지급하면 홍보요원을 동원하지 않아도 되며, 대한민국에 그런 조합은 없습니다. 그러나 저희는 총회 참석비를 지급하고 그와 별도로 홍보요원 동원에 수 억 원을 사용하고 있습니다.
그 홍보요원 용역비도 특정인에게 몰아준다는 의혹이 제기되고 있습니다.
또한  공정한 시공사 선정에 의문이 듭니다.
현재 특정인이 시공사 선정에 깊숙이 개입 또는 조합장이 특정 건설사에 편파적이라는 소문이 난무하고 있습니다.

△ 현재 설계도서에 심각한 문제 : 반드시 새로 설계해야 함

1,  지하주차장 상식 이하로 과다 설계
주차장 폭이 2.5미터에 세대당 주차대수가 2.54대로 터무니없게 과다하여 지하주차장이 4개층(타 조합은 지하3층)이며, 그로 인해 건축연면적이 수 만평 증가하여 공사비가 약 2천억 원 낭비되고, 입주 후 관리비 증가와 유지관리가 어렵습니다.
2, 법적 주차대수 기준의 1.8배 많음  타 단지 : 주차장 폭 2.4미터 * 세대당 1.5대~1.85대
3,  세대당 주차대수는 세대당 2대 이하가 적당하고, 주차폭도 2.4미터~2.5미터로 조정하면 지하3층으로 가능하고 공사비도 약 2천억 원 절감할 수 있습니다.
4, 부대시설 및 주민공동시설이 터무니없게 과다 설계
 부대시설 면적 : 21,500평(법적기준의 4.6배에 해당 넓음) 10,000평 이내 적정(불필요한 시설과 적정 규모를 무시하고 너무 과도하게 설계)
▲ 사례-1) 수영장 : 수영장 길이 50미터 * 10개 레인 수영장은 공사비와 입주 후 유지관리비가 많이 소요되므로 적정 규모가 중요하나 터무니없게 과다설계 되어 있음.
수영장 길이 25미터 * 6개 레인이 적정 규모임. 적정규모보다 3배 이상 과다하게 설계
▲반포 자이(3,400세대) : 수영장 길이 25미터 * 3레인 (전혀 부족하지 않음) 개포주공1단지(6,600세대) : 수영장 길이 25미터 * 6레인
사례-2) 실내테니스장(2면), 실내농구장(2개소), 풋살경기장(실내축구장) 등 경기장 높이 때문에 2개층이 필요한 각종 경기장들을 과다하게 설계
최근 트렌드에 맞지 않는 세대평면도 및 답답한 단지배치 특히 대형평의 세대평면도가 비효율적임
▲ 소형 평형 비율이 높음(소형아파트 촌으로 전락 우려)
 24평형 : 33.54%,  34평형 : 27.21%(34평 이하 : 60.75%)24평형을 20%(1,800세대->1,100세대)대로 줄이고, 가장 인기 있고, 평당분양가가 높은 34평형 세대수를 늘리면 전체 세대수도 줄어 단지가 더 쾌적하고 분양수입도 늘어나며, 단지 가치도 높아짐
▲ 분양가상한제가 적용되면 기존 32평 조합원은 1+1(24평+34평)이 불가능하므로 24평형 세대수를 대폭 줄여야함
▲ 향후 이주 및 철거완료 그리고 공사착공까지 1년 이상 소요되므로 그 기간 동안 설계를 전면 재검토 후 설계를 변경할 수 있음.