▲ 신탁방식 사업 하세월 상태 재건축사업 성공신화 창조 곳곳 나타나 ▲ 구미원평 주공등 신탁회시연결 사업추진 고려대상

6월지방선거를 맞아 시민들의 이목이 한곳에 집중되고 있지만 선거바람에 마음고생이  심한 시민들도 많다. 바로 공사중단 1년이 넘었지만 아직도 하세월상태 구미원평 주공 아파트 406세대 아파트 영세민들이다.

이들은  오래전 헌집철거 새집짓는 아파트 재건축사업이 경기침체와 시공사의 자금조달 문제등으로 중단돼 내집마련 꿈이 물거품이 될것을 우려  선거는 뒷전이다.

이처럼 오랫동안 공사가 중단돼자 혹 이주비 상환등 나쁜 소식도 나올까 이들의 걱정은 태산같다.  이는 이들이 2년간 공사기간 동안만 고생하면  새집지어 새집에 산다는 기대감에 불편하지만 전,월세방으로 전전하며 생활하고 있다.

그러나 전 조합측은 사업시행에 아무런 진척이 없자 불만을 품은 조합원들이 새로 집행부를 구성해 사업재개에 나서도 벌진척이 없어 이들의 걱정은 날이 갈수록  고민은 깊어지고 있다.

이는 구미지역 주택보급률이 125%에 달하고 장기간 경기침체로 아파트를 짓어도 일반 분양이 쉽지않는것은 물론 최근 정부의 집값잡기 금융권 대출 담보대출 비율높이기등 아파트사업의 악재로 등장했기 때문으로 풀이된다.

■  하세월 재건축 아파트 신탁방식 청신호될까.

이처럼 하세월 상태 재건축사업에 부동산 신탁사가 나서 지체되는 재건축,재개발사업에 새로운 해결사로 떠오르고 있다.

신탁방식은 준공영 방식과 다르지만 토지신탁 방식처럼 재개발,재건축사업의블로오션 역활로 중단된 재건축사업에 서서히 확산돼 각광받고있다.

신탁사의 사업대행자 방식은 조합이 설립된 상태에서 조합을 대신해 신탁사가 사업을 맡는 방식이다. 조합 없이 사업을 진행하는 ‘시행자 방식’과 차별된다.

한 신탁사 관계자는 “시행자 방식과 대행자 방식을 구별짓는 가장 큰 기준은 조합의 유무”라며 “두 방식 모두 신탁사가 하는 역할은 비슷하지만 시행자 방식은 신탁사의 책임이 크고, 대행자 방식은 조합과 신탁사가 리스크를 분담한다”고 설명했다.

현재  전국 주요사업장 13곳에서 대행자 방식의 도시정비사업이 진행되고 있거나 계획 중인 것으로 파악됐다.

■ 신탁 정비 사업 방식이란 무엇~

신탁방식 재건축사업이 재조명받는것은 10년이상 지지부진했던 재건축사업장이 신탁방식 전환 후에 2년만에 100% 분양에 성공한 사례가 처음 나왔기 때문이다.

신탁 방식 정비사업은 주민들이 꾸리는 재건축·재개발 조합 대신 제3자인 부동산 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 사업을 도맡아 진행하는 방식이다. 지난 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서 가능해졌다.  부동산 업계에 따르면 전국에서 20여 곳의 사업장이 신탁 방식 재건축·재개발 사업을 진행 중이다.

이 사업의 장점은 무엇보다 조합 방식보다 사업 속도가 빠르다는 점이다. 추진위원회나 조합을 설립하지 않아도 돼 사업 기간을 1~2년 정도 줄일 수 있다.

 이 때문에 올해 1월부터 시행된 재건축 초과이익환수제(재건축 부담금제)를 피하기 위한 방편으로 주목받기도 했다. 신탁사가 직접 나서기 때문에 사업자금 조달이 상대적으로 안정적이고, 투명성이 높다는 것도 특징이다.

특히, 이사업의 장점은 무엇보다 조합 방식보다 사업 속도가 빠르다는 점이다. 추진위원회나 조합을 설립하지 않아도 돼 사업 기간을 1~2년 정도 줄일 수 있고 , 올해 1월부터 시행된 재건축 초과이익환수제(재건축 부담금제)를 피하기 위한 방편으로 주목받기도 했다. 또한, 신탁사가 직접 나서기 때문에 사업자금 조달이 상대적으로 안정적이고, 투명성이 높다는 것도 특징이다.

조합 집행부가 연루된 뇌물·횡령 등 비리 위험이 없어 주민들의 불신도 줄일 수 있어 현재 전국에서 20여 곳의 사업장이 신탁 방식 재건축·재개발 사업을 진행 중이다.
 
■ 신탁방식 선공사례 아파트는 어느곳~

대전 용운주공은 2003년 재건축사업 본격화 후 13년 동안 수많은 위기를 겪었다. 2004년 추진위원회 설립승인을 시작으로 2006년 정비구역지정, 2007년 조합설립인가 절차를 밟았다. 그러나 2007년부터 2014년까지 시공사들의 관심이 저조해 사업지연을 면치 못했다.

이는 아파트가 지방이고 대단지이다 보니 사업성을 우려한 사공사들이 쉽게 나서지 못하는 분위기였다.
우여곡절끝에 2015년 동문건설이 시공사로 선정됐지만, 이번에는 자금조달이 문제였다.

이때 구원투수로 등판한 게 한국토지신탁이다. 한국토지신탁은 2016년 7월 사업대행자로 선정된 이후 지지부진했던 사업을 본궤도에 올려 놨다. 한국토지신탁은 금융기관이다 보니 자금투입이 수월해 사업비 대출을 받기 전부터 사업정상화에 필요한 긴급자금을 선뜻 투입해 줬고, 이런 문제가 해소되다 보니 사업에 속도가 붙기 시작했다.

이후 1년여 만인 지난해 12월 ‘e편한세상 대전 에코포레’(총 2267가구 중 1320가구 일반분양)란 이름으로 일반분양했고, 계약 시작 3개월 만인 지난 4월 중순 ‘완판’됐다.

■ 신탁방식 재건축 사업 왜 주목받나~

재건축·재개발시장에서 ‘신탁 방식’ 사업이 재조명받고 있다. 1000가구 넘는 대규모 사업장이 신탁 방식 재건축을 통해 분양이 100% 완료된 첫사례다.

특히, 한국토지신탁은 신탁방식최초로 주택도시보증공사( HUG) 정비사업자금 보증을 통한 자금조달을 성공시켰다. 2016년 도정법 개정에 앞서 신탁사로선 유일하게 HUG 정비사업대출보증을 위한 절차를 밟는 등 철저한 대비를 해 왔기 때문이다

A 조합 관계자는 “한국토지신탁은 금융기관이다 보니 자금투입이 수월해 사업비 대출을 받기 전부터 사업정상화에 필요한 긴급자금을 선뜻 투입해 줬고, 이런 문제가 해소되다 보니 사업에 속도가 붙기 시작했다"고 말했다.
주민들은 한국토지신탁 덕분에 갖추게 된 브랜드 파워에 자부심을 느끼고 았다"고 말했다. 이 결과 용운주공은 신탁사 선정 2년만에 이주, 철거, 착공, 분양까지 순조롭게 마무리했다.

특히,한국토지 신탁은 사업장의 약점을 극복하기 위해 분양 5개월전부터 사전홍보관을 운영해 사업 타당성 여부를 면밀히 분석파악해 사업의 성공성을 주민들게 홍보해 자신감을 심어줬다.
따라서  한국토지신탁은 용운주공에서 달성한 성공경험을 토대로 정비사업 참여를 전국 곳곳으로 확대해 나가고 있다
특히, 신탁방식은 사업시행자가 신탁사이기 때문에 추진위훤회나 조합설립인가에 필요한 시간(평균2년이상)을 아낄 수 있다.하지만 이후 구체적인 성과가 나오지 않자 신탁방식 정비사업에 대한 의문이 제기되기 시작했다. 일부 사업장은 신탁방식 전환을 원점에서 재검토하겠다는 입장을 밝히기도 했다.이 같은 상황에서 한국토지신탁의 성공 사례는 상징적인 의미가크다는 분석이다

■ 다른곳은 없나~

대전용운 성공사례 분양으로 서울 재건축 위주 아파트도  신탁 방식이 활발하다. 특히 지난해 신탁 방식 재건축 ‘바람’이 불었던 여의도 시범·광장·공작·대교아파트를 비롯해 용산구 한성아파트, 서초구 방배삼호, 동작구 흑석11구역, 영등포구 신길10구역 등이 신탁형 사업을 추진하고 있다.

지방에선 부산 동삼1구역과 명륜2구역, 대전 문화2구역 등이 신탁 방식 정비사업을 선택했다.  한 도시정비업체 관계자는 “조합 집행부가 연루된 뇌물·횡령 등 비리 위험이 없어 주민들의 불신도 줄일 수 있다”고 말했다. 이런 분위기를 타고 신탁사들은 전문성 강화에 신경 쓰고 있다.

이중 한국토지신탁은 신탁방식최초로 주택도시보증공사( HUG) 정비사업자금 보증을 통한 자금조달을 성공시켰다. 2016년 도정법 개정에 앞서 신탁사로선 유일하게 HUG 정비사업대출보증을 위한 절차를 밟는 등 철저한 대비를 해 왔기 때문이다

A 조합 관계자는 “한국토지신탁은 금융기관이다 보니 자금투입이 수월해 사업비 대출을 받기 전부터 사업정상화에 필요한 긴급자금을 선뜻 투입해 줬고, 이런 문제가 해소되다 보니 사업에 속도가 붙기 시작했다"고 말했다.

A 신탁사 관계자는 “조합설립인가 이후 사업이 지지부진한 곳을 중심으로 대행자 방식의 신탁 정비사업이 늘어날 가능성이 클 것으로 전망한다”고 말했다.

■ 재건축 사업 신탁방식회사는~

한국토지신탁은 SK건설·포스코건설 등 대형 건설사 출신의 정비사업 경력자를 추가로 영입하고 도시재생본부 내 정비사업팀 3개를 운영 중이다. 전문가들은 신탁방식 재건축·재개발 사업을 추진하는 흐름이 퍼질 것으로 내다본다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “정비사업의 오랜 병폐인 조합 비리를 해소할 수 있는 대안으로 부각되고 있어 신탁 방식에 대한 관심은 이어질 것”이라고 말했다.

박진수 한국토지신탁 도시재생사업 본부장은 “법 개정 이후 신탁사가 정비사업에 참여할 수 있게 되면서 지지부진하던 사업장이 활력을 되찾은 사례가 많았다”고 말했다.

■ 무조건 덤벼들다 큰코다쳐 시행전 꼼꼼히 다져봐야

그러나 따져봐야 할 점도 적지 않다. 우선 신탁사 간 경쟁이 치열해 허위·과장광고가 많다는 점이다. ‘사업 기간을 몇년 앞당길 수 있다’ ‘사업비용을 몇억원 절감할 수 있다’는 식이다.

무엇보다 사업 추진 시 신탁 수수료가 적정한지도 살펴봐야 한다. 수수료는 대개 분양 매출의 2~4% 정도다.
조합원들 간 이해득실에 따른 의견 조율 문제로 사업이 지연될 가능성도 있다.

한 건설업 대표는 “사업 과정에서 시행착오를 겪어 조합이 신탁 방식 자체를 재검토하는 경우가 나올 수도 있다”고 말했다.
신탁사 관계자는 “조합설립인가 이후 사업이 지지부진한 곳을 중심으로 대행자 방식의 신탁 정비사업이 늘어날 가능성이 클 것으로 전망한다”고 말했다.

■ 조합과 신턱방식 사업시행 차이점은

재건축재개발시 사업절차방식의 차이점은 아래도표와 같다. 우선 절차가 줄어들어 사업간 단축으로 시공사나 시행사가 경비절감을 할수있어사업추진시 조합 운영비등 지출을 줄여 분양시 유리하다.

- 아래는 조합과 신탁방식 사업추진도

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