천정부지로 치솟던 전국의 집값 상승세가 23주 만에 하락해 서울은 28주 만에 상승세를 멈췄다. 시도별로는 대전(0.21%), 세종(0.21%), 서울(0.16%), 경기(0.15%), 충북(0.08%), 강원(0.07%) 등은 상승했고, 인천(0.00%)은 보합, 대구(-0.05%), 부산(-0.04%), 전남(-0.03%) 등은 하락했다. 

다만 전세가격은 상승세를 이어갔다. 전국의 주간 아파트 전세가격은 0.08% 올랐고, 서울(0.16%)도 상승세를 보였다.

30일 한국부동산원이 발표한 '11월 넷째 주(지난 27일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국의 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락했다.

집값 하락 원인은 정부의 대출 규제 강화와 함께 고금리 기조가 부동산 시장을 압박하는 가장 큰 요인으로 전망된다.

◆ 한은 집값 2015년 수준으로 낮춰야 충격 보고서 

한은은 최근 경제동향 보고서에서 집값을 2015년 수준으로 낮춰야 한다고 지적했다.이는 저출산  영향으로 인구가 4000만명으로 줄어들 경우 집값도 하락한다는 전망이다. 

KB국민은행의 '월간KB주택시장동향'에 따르면, 10월 서울 주택 매매가격 전망지수는 지난달보다 8.3포인트 하락한 98.2로, 이는 지난 7월 이후 3개월 만에 100점 아래로 떨어진 것을 의미한다. 

이 지수는 전국 중개업소 6000여 곳을 대상으로 2~3개월 후 집값 전망을 조사한 것으로, 100점을 밑돌면 집값 하락 전망이 우세하다는 의미다.

특히 최근 집값하락 원인은  대출금리 3배 폭등과 고금리·대출규제 강화 영향으로 거래 감소 뚜렷 하기 대문으로 풀이했다. 현재 5대 은행의 주담대 변동금리 상단은 7%를 넘어섰고 고정금리 상단도 7%에 육박하고 있다. 

작년 초 대비 3배로 상승한 금리가 부동산 거래 위축으로 매수세가 주춤하면서 서울 아파트 거래량이 줄어 들고있다. 9월 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 약 12.8% 감소한 3367건이며, 10월 거래량 또한 전월 수준을 넘어서지 못할 것으로 예상된다.

◆ 대출 이자가 오를 때 집값이 떨어지는 이유

대출 이자와 집값 간의 관계는 복잡하게 얽혀 있으며, 이를 이해하기 위해서는 주로 경제학적인 측면과 심리적인 측면을 고려해야 한다. 

▲ 경제학적 요인으로  대출 이자가 상승하면 대출을 받는 데 필요한 자금을 조달하는 비용이 늘어난다. 이는 주택 구매를 계획 중인 개인과 가계에 부담을 가중시킨다. 대출 이자의 증가는 가계의 지출 부담을 높여 주택 구매를 고려하던 사람들이 망설이게 된다. 결과적으로 주택 수요가 감소하면서 시장은 공급과 수요의 균형이 깨져 결국 집값의 하락으로 이어진다.

 ▲ 심리적 요인은대출 이자의 상승은 시장 참가자들에게 경제적 불안을 불러일으킨다. 높은 이자율은 경기의 악화와 불확실성을 시사하는 신호로 투자자, 개인 구매자, 판매자에게 모두 부정적인 심리적 영향을 미친다.

불안정한 경제 여건은 주택 구매를 고려하던 소비자들이 대기모드로  들어가 투자자들은 안정적인 자산을 찾게 되며 부동산 시장에서 투자를 미루거나 줄여 주택 수요가 감소하며 집값 하락으로 이어진다.